El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda que brinda seguridad jurídica a ambas partes. No obstante, existen diferentes tipos de arras —confirmatorias, penales y penitenciales— y cada una tiene implicaciones legales distintas. En este artículo te explicamos qué ocurre si el vendedor no respeta lo acordado en este tipo de contratos.

¿Para qué sirve un contrato de arras?

El contrato de arras tiene como objetivo garantizar el compromiso de compra y venta de una vivienda. Por medio de este documento, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor para reservar la propiedad, mientras que el vendedor se obliga a no ofrecérsela a terceros. Este acuerdo refuerza la intención de formalizar la operación en una fecha futura. Si alguna de las partes incumple, el contrato establece las consecuencias: penalizaciones, indemnizaciones o el derecho a desistir, según el tipo de arras pactado.

Tipos de contratos de arras y sus diferencias

1. Arras confirmatorias

Sirven como anticipo del precio de compraventa y buscan asegurar el cumplimiento del acuerdo. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

2. Arras penales

Funcionan como garantía de cumplimiento, pero incluyen una cláusula penal que determina una compensación económica en caso de incumplimiento. El comprador adelanta una cantidad y, si el vendedor no cumple, puede reclamar el doble de esa suma.

3. Arras penitenciales

Permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato, compensando a la otra parte. Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la cantidad recibida como arras.

¿Qué consecuencias tiene cada tipo de arras?

Solo las arras penitenciales permiten desistir. De los tres tipos, únicamente las arras penitenciales permiten a las partes retirarse del contrato sin más obligación que abonar la compensación pactada. Según el artículo 1454 del Código Civil, este es el único tipo regulado expresamente.

Por su naturaleza flexible, la jurisprudencia exige que se indique de forma clara en el contrato que se trata de arras penitenciales, para evitar interpretaciones erróneas.

Cuándo se activan los efectos legales

• Arras confirmatorias y penales: Se activan cuando expira el plazo para formalizar la compraventa y no se ha cumplido lo pactado.
• Arras penitenciales: Están vigentes desde la firma del contrato hasta el final del plazo acordado, permitiendo desistir en cualquier momento.

¿Qué pasa si el vendedor incumple el contrato de arras?

En arras confirmatorias

El comprador puede:

• Exigir la firma del contrato de compraventa.
• Reclamar intereses sobre el dinero entregado.
• Solicitar una indemnización si opta por no continuar con la operación.
• Si el cumplimiento se vuelve inviable, pedir la resolución del contrato y compensación por daños.

En arras penales

El comprador tiene derecho a:

• Reclamar el cumplimiento forzoso del contrato.
• Exigir el doble de la cantidad entregada como penalización.
• En caso de cumplimiento parcial o posterior, el juez puede reducir la cuantía de la penalización, según el artículo 1154 del Código Civil.

En arras penitenciales

El vendedor tiene libertad para desistir, pero deberá:

• Devolver el doble del importe recibido como arras.
• No se le puede obligar a seguir con la compraventa, ya que la ley lo ampara en su derecho a desistir, siempre que pague lo pactado.

¿Qué puede hacer el comprador si el vendedor no cumple?

El primer paso es enviar un burofax al vendedor notificándole el incumplimiento y las consecuencias legales según el tipo de arras firmado. Si no hay respuesta o no se soluciona el conflicto, el comprador deberá acudir a los tribunales e interponer una demanda.

Recomendación final: Redactar correctamente el contrato de arras

Para evitar malentendidos, es esencial que el contrato de arras:

• Especifique claramente su tipo (confirmatorias, penales o penitenciales).
• Incluya las obligaciones y derechos de ambas partes.
• Esté redactado de forma detallada y comprensible, a poder ser con asesoramiento legal.